Riassunto dell'ordinanza da parte dell'Associazione Ingegneri Ischia
Cosa prevede la nuova ordinanza per gli edifici da trasferire a Casamicciola Terme, Forio e Lacco Ameno: chi deve delocalizzare, quali scelte sono disponibili e come si calcolano contributo e indennizzo.
Cosa cambia davvero
Chi possiede un immobile soggetto a delocalizzazione può, in alcuni casi, scegliere tra due strade alternative: ricostruire altrove il proprio patrimonio immobiliare, oppure incassare un indennizzo in denaro senza l'obbligo di riacquistare casa. Le condizioni cambiano a seconda della classificazione dell'edificio, della sua destinazione e dell'uso — abitazione principale, seconda casa o attività.
Delocalizzazione effettiva
Acquistare, costruire o recuperare un altro immobile con destinazione equivalente a quella originaria.
Indennizzo in denaro
Una somma senza vincolo di destinazione, ma con percentuali più basse e condizioni di accesso più stringenti.
01Il mio immobile deve essere delocalizzato?
La classificazione non dipende da una scelta del proprietario: è il Piano di Ricostruzione a stabilirla. Segui il percorso per capire in quale categoria rientra il tuo immobile.
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Il tuo immobile è nel Piano di Ricostruzione
Casamicciola, Forio, Lacco Ameno-
Rientra nell'art. 38
o condizioni di sicurezza non verificate- Delocalizzazione OBBLIGATORIA
nessuna scelta possibile
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Rientra nell'art. 39
ricostruzione in sito potenzialmente possibile-
Dichiari entro 60 gg l'intenzione di verificare la ricostruzione in sicurezza?
- SÌ
si avvia la verifica tecnica - NO / nessuna dichiarazione
OBBLIGATORIA in automatico
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In Allegato A.04
agibile, non danneggiato, in zona a rischio- Nessun vincolo storico-culturale o di riparabilità
Delocalizzazione VOLONTARIA
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02Le opzioni per le abitazioni
Il proprietario di un'abitazione soggetta a delocalizzazione obbligatoria può scegliere una sola tra queste soluzioni.
Acquisto sull'isola
Un'abitazione disponibile e urbanisticamente legittima sull'isola d'Ischia.
Alloggio riqualificato
Assegnazione di un alloggio ricavato dalla riqualificazione di complessi immobiliari esistenti.
Nuova costruzione
Costruzione in una delle aree di atterraggio individuate dal Piano.
Recupero di un immobile già posseduto
Sull'isola oppure, se non disponibile, in un altro Comune della Campania.
Acquisto in Campania
Fuori dall'isola, con un contributo ridotto al massimo all'80% di quello ordinario.
In alternativa: l'indennizzo in denaro
Chi non vuole delocalizzare può chiedere una somma senza vincolo di destinazione — ma non tutti possono accedervi liberamente.
agibile, legittima, adeguata al nucleo familiare (anche in affitto o ospitalità)
occorre una delle opzioni di delocalizzazione effettiva
03Le percentuali massime a confronto
Le percentuali cambiano molto in base alla categoria dell'immobile e al tipo di soluzione scelta. Ricorda: si applicano sempre sul valore più basso tra stima OMI e costo convenzionale L4 — mai sul prezzo di mercato pieno.
Percentuale massima riconosciuta, per categoria
Indennizzo in denaro e contributo per acquisto fuori Ischia — delocalizzazione obbligatoria e volontaria
04Il calcolo dell'indennizzo in denaro
La percentuale (80%, 70% o 65%) non si applica al normale valore di mercato, ma a un valore "prudenziale" ottenuto confrontando due stime e prendendo la più bassa.
× superficie commerciale (Agenzia delle Entrate)
senza la maggiorazione del 30%
80% · 70% · 65% a seconda della categoria
05Il calcolo del contributo ordinario
Per chi sceglie la delocalizzazione effettiva (obbligatoria), il contributo segue una logica diversa: qui la maggiorazione del 30% viene inclusa.
= costo convenzionale
della soluzione scelta dal proprietario
nei limiti delle risorse disponibili
06Attività produttive, turistiche e agricole
Per gli immobili con queste destinazioni, soggetti a delocalizzazione obbligatoria, le opzioni sono più limitate rispetto alle abitazioni.
Acquisto sull'isola
Un immobile disponibile ad Ischia con destinazione equivalente.
Recupero di un immobile già posseduto
Sull'isola oppure, in mancanza, in Campania.
Acquisto in Campania
Fuori dall'isola, con contributo ridotto al massimo al 75% di quello ordinario.
Indennizzo in denaro
Senza vincolo di destinazione, al massimo 65%. Chi lo sceglie non è obbligato a proseguire l'attività economica.
07Delocalizzazione obbligatoria e volontaria a confronto
La delocalizzazione volontaria è ammessa solo per gli immobili inclusi nell'Allegato A.04, con esclusioni per edifici di interesse culturale, di valore storico-testimoniale o riparabili sul medesimo sedime.
| Aspetto | Obbligatoria | Volontaria |
|---|---|---|
| Chi decide | Stabilito dal Piano di Ricostruzione | Scelta del proprietario, solo se in Allegato A.04 |
| Indennizzo abitazione principale/seconda casa | 80% / 70% | Non ammesso per abitazione principale |
| Indennizzo abitazione non principale | — | Max 70%, solo se in zona R4 e senza delocalizzazione parziale |
| Acquisto in Campania (abitazioni) | Ammesso, max 80% | Ammesso solo per abitazioni non principali, max 80% |
| Indennizzo per attività | Ammesso, max 65% | Non ammesso |
| Estinzione mutui/gravami | Con priorità sul contributo/indennizzo | A carico del proprietario, prima della domanda |
| Demolizione | Nei programmi pubblici del Commissario | A cura del beneficiario |
Delocalizzazioni parziali
Ammesse solo nei casi previsti dall'Allegato A.04, quando alcuni proprietari di uno stesso edificio scelgono strade diverse.
con progetto preliminare allegato
08Demolizione e destino del terreno
La demolizione può avvenire...
Anche senza domanda del proprietario, indipendentemente dalla scelta tra contributo e indennizzo, secondo le priorità per le opere di mitigazione del rischio.
Prima di demolire
Il proprietario ha 30 giorni per rimuovere arredi e beni mobili. Dopo, non potrà chiedere risarcimento per danni o distruzioni.
Cosa viene acquisito dal Comune
Normalmente l'area di sedime dell'edificio. Nell'ATO 1, l'intera particella catastale, comprese le pertinenze.
A cosa serviranno le aree
Dissesto idrogeologico, protezione civile, riduzione dei rischi, spazi pubblici, riqualificazione urbana — mai più a costruzioni private.
09Acquisti tra familiari
L'immobile sostitutivo non può essere acquistato liberamente da chiunque in famiglia: le regole cambiano in base al grado di parentela.
Coniuge, unito civilmente, parenti/affini di I grado
Nessuna eccezione prevista.
Parenti/affini dal II al IV grado
- Perizia estimativa asseverata
- Prezzo non superiore al valore minimo OMI
- Divieto di rivendita per almeno 5 anni
Tutti gli altri casi
Acquisto da soggetti non legati da questi rapporti di parentela o affinità.
10Spese tecniche, notarili e immobiliari
Per una delocalizzazione mediante acquisto, le spese tecniche riconoscibili seguono tre scaglioni, calcolati al netto di IVA e contributi previdenziali.
Aliquota riconosciuta per scaglione di valore
Per la domanda di indennizzo sostitutivo, invece, le spese tecniche non possono superare l'1,5% dell'indennizzo.
11Le scadenze da tenere a mente
Il proprietario deve dichiarare se intende verificare la possibilità di ricostruire in sicurezza. In assenza di dichiarazione, l'immobile è considerato automaticamente da delocalizzare obbligatoriamente.
Chi percepisce il CAS per sisma o frana deve presentare domanda entro 90 giorni, altrimenti il contributo di autonoma sistemazione viene sospeso automaticamente.
Termine di 90 giorni per chiedere il riconoscimento di eventuali lavori da eseguire sull'immobile già acquistato.
12Cosa fare adesso
- Verificare la classificazione dell'edificio nel Piano di Ricostruzione
- Accertare se si tratta di delocalizzazione obbligatoria, volontaria o subordinata a verifica (art. 39)
- Controllare se l'immobile era abitazione principale, seconda casa o sede di attività
- Verificare la presenza di mutui, ipoteche, condoni o difformità edilizie
- Valutare la differenza economica tra contributo ordinario e indennizzo
- Considerare che il sedime — e nell'ATO 1 l'intera particella — passerà al Comune
- Predisporre la documentazione necessaria senza attendere la scadenza
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